Grondbeleid

Voor woningbouw is met de vaststelling van de Woonvisie een aanzienlijke versnellingsambitie uitgesproken. Als uitvloeisel hiervan is het Stedelijk Woningbouwprogramma (SWPA) inmiddels ook door de raad vastgesteld. Dit gaat uit van een plancapaciteit van 130% van de gewenste woningproductie tot en met 2030, zodat we ook bij vertragingen onze productiedoelen kunnen halen.
Bestaande grondexploitaties passen vanzelfsprekend binnen het SWPA en voor nieuw vast te stellen (ontwikkel)plannen is dit ook het uitgangspunt. Naar verwachting zullen in 2021 een aantal nieuwe ontwikkelplannen voor woningbouw aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd.
Hiermee is de versnellingsambitie ingevuld. Vervolgens is het zaak om te zorgen dat we die ambitie ook gaan waarmaken. De planningen van individuele projecten zijn namelijk ambitieus, maar haalbaar als er niet te veel misgaat.
Op dit moment zien we een aantal kritische factoren die het risico van vertraging met zich meebrengen:

• Zo is er sprake van capaciteitsgebrek. Dat merken we in de gemeentelijke organisatie, maar ook bij de marktpartijen en toeleveranciers waarmee we zaken doen.
• Ruimtelijke procedures duren, mede door de stikstofproblematiek, langer dan verwacht.
• Ook materialen zijn soms moeilijk leverbaar.

Een en ander kan er toe leiden dat bijvoorbeeld het bouwrijp maken van bouwkavels of de tijdige aanleg van nutsvoorzieningen vertraagt, waarmee ook het transport van de kavels en de start van de bouw vertraging ondervinden.
Binnen de organisatie wordt scherp gestuurd op de planning en mogelijke vertragingsfactoren worden vroegtijdig gesignaleerd en zoveel mogelijk gemitigeerd. Daarmee verwachten we de grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen zoals in het MPGA voor 2021 opgenomen goeddeels te kunnen halen.
Wel is het zo dat er altijd veel transporten van kavels aan het eind van het jaar plaatsvinden, en dan kan een klein beetje vertraging bij een bepaald project er voor zorgen dat het transport net over de jaargrens heen valt. Bij het MPGA 2022 hebben we daarvan een definitief beeld

Momenteel worden raadsvoorstellen voor nieuwe grondexploitaties opgesteld.

• Zo is al aangekondigd dat voor de herhuisvesting van Tennisvereniging Het Nieuwe Land een voorstel voor het activeren van een klein deel van het gebied De Voortuin zal worden aangeboden. Dit zal op termijn leiden tot planvorming voor de huidige locatie van TV HNL.
• Voor de locaties Oreganoweg/Wisselweg en voor Twentsekant/woningbouw zijn de projectopdrachten inmiddels aan de raad aangeboden en voor de Campus heeft besluitvorming over de locatie plaatsgevonden.
• Voor de herontwikkeling van de locatie Meergronden in het Centrum van Almere Haven is besluitvorming in voorbereiding. Het verwachte programma is een school, gymzalen en woningen.
• Zoals gemeld worden voor De Vaart 4/6 en voor Stichtsekant raadsvoorstellen opgesteld om MVA-gronden te activeren.

Op dit moment zijn deze plannen in voorbereiding of in besluitvorming. Naar verwachting zullen deze eind 2021 of in 2022 aan de raad worden voorgelegd. De financiële consequenties zullen op dat moment ook worden voorgelegd en hierover wordt op dat moment door de raad besloten. In de voorliggende Programmabegroting 2022 wordt hier financieel nog geen rekening mee gehouden.

De gemeente heeft met de Belastingdienst inmiddels vaststellingsovereenkomsten (VSO’s) afgesloten voor de methodiek van bepaling van de vennootschapsbelasting van het grondbedrijf en het parkeerbedrijf. Op basis van deze VSO’s zijn de verwachte financiële effecten voor het grondbedrijf inzichtelijk te maken. Vooralsnog is de verwachting dat dit resultaat binnen de reeds gevormde harde en zachte reserves van het grondbedrijf voor de te betalen vennootschapsbelasting past. In de Programmarekening 2020 hebben wij al een deel van die reserves vrij laten vallen.

De laatste jaren is sprake van sterk stijgende vrij op naam-prijzen in de woningmarkt. Voor 2021 zijn de verwachtingen dat de prijsstijgingen zullen doorzetten. Hoewel de bouwkosten ook oplopen, leidt dit per saldo tot stijgende grondwaardes. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten en daarmee een te positief beeld te schetsen van de grondopbrengsten in de toekomst. Om een reële raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie na te streven is reeds een aantal jaren een onderscheid gemaakt tussen de hoge conjuncturele prijsontwikkeling (de eerste twee jaar) en de structurele prijsontwikkeling (15% lager voor de jaren daarna).
Bij de controle van de jaarrekening 2020 bleek de accountant vragen te hebben bij de door ons voorgestelde wijze van berekening. Na de begroting zullen wij in overleg treden met de accountants over deze systematiek. Voor de programmabegroting houden wij vast aan de huidige wijze van grondopbrengst raming.

Op dit moment vinden de bestaande grondexploitaties nog weinig hinder van de coronacrisis en de eventuele economische effecten daarvan. Voor de woningbouw geldt dat de afzet in 2021 nog in lijn ligt met de eerdere verwachtingen en ook de grondprijzen in onderhandelingen nog op het hoog conjuncturele niveau liggen van de zomer 2021. Bij de bedrijventerreinen is ook de verwachting dat de coronacrisis geen invloed heeft op de gronduitgifte.

De ontwikkeling van stikstof is nog gaande en de invloed op het gebiedsontwikkeling is nog onduidelijk. Op landelijk niveau speelt nog steeds de discussie of de huidige rekenmethode voor stikstof wel houdbaar is. Die discussie lijkt volgens de specialisten niet goed uit te pakken. In de loop van 2021 zal de Raad van State een uitspraak doen, die naar verwachting grote gevolgen zal hebben voor alle projecten in Nederland.
Voor Almere geldt op dit moment wel problemen voor de grote woningbouwprojecten (afhankelijk van de locatie, vanaf 400 woningen) en bij bestemmingsplannen. Voor de huidige portefeuille is de inschatting dat 90% van de lopende projecten goed gaat en kan gewoon door ondanks de stikstofproblematiek. Bij 10% is er sprake van mogelijke vertraging, maar er is geen sprake van lang uitstel van de projecten.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.
In totaal zijn drie scenario’s berekend te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit de Programmabegroting 2022 (PB 2022).

Uitgangspunten

Financieel effect

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op ongeveer 45% van het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties een saldo van € 49 miljoen, wat € 3 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan deze eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 63 miljoen, en bij het scenario crisis-zwaar is dit € 71 miljoen. In deze bedragen zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van wordt vanuit uit gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan. De benodigde voorziening kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 44 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 39 miljoen).

Gezien de huidige marktverwachtingen worden de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar onwaarschijnlijk geacht. Momenteel zijn wij bezig met de verdere ontwikkeling van de risicoberekeningssystematiek. Wij verwachten de uitkomsten hiervan mee te kunnen nemen bij de Programmarekening 2021.