De effecten op het weerstandsvermogen

De stand van het harde weerstandsvermogen per 1 januari 2021 is € 109,8 miljoen, zoals vastgesteld in het MPGA 2021.

Bij het MPGA 2021 was een bedrag van € 29,4 miljoen aan vrijval bepaald. Dit bedrag is afgedragen aan Concern. Dit noemen we ook wel het resultaat van het grondbedrijf.

Op basis van de geprognotiseerde cijfers (kosten en opbrengsten) over het jaarschijf 2021, de begrote eindwaardes van de grondexploitatie per 1 januari 2022 en de herijkte risico’s is de winstneming over 2021 berekend. Deze begrote winstneming bedraagt € 10,4 miljoen. Van deze winstneming blijft een deel gereserveerd, conform de door de raad daarover vastgestelde richtlijnen. Dat wordt verderop bij de post “eerder vastgestelde bestemmingen” verwoord.

Vooralsnog wordt ten opzichte van programmarekening 2020 geen wijziging verwacht in de voorziening voor negatieve grondexploitaties en de voorziening voor MVA gronden. In de tabellen hieronder zijn de voorzieningen weergegeven.

Bij de programmarekening is voorzien dat het weerstandsvermogen per saldo een bedrag van € 0,3 miljoen voor bijdrage fietspad de Vaart en afsluiting voorbereidende kosten zal ontvangen. In 2021 is dit ook gebeurd.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is licht afgenomen ten opzichte van de programmarekening 2020. In de onderliggende posten zijn wel flinke wijzigingen opgetreden.
De belangrijkste mutatie betreft de vrijval van € 5,8 miljoen van de reservering voor het afzetrisico op bedrijventerreinen. Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoek een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in tien jaar tijd, gemiddeld 7 hectare per jaar dus. Doordat er in de voorgaande jaren veel gronden in exploitatie zijn genomen, ontstaat er in potentie overmaat aan voorraad gronden. Voor deze ‘overmaat’ aan gronden is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd. Doordat de afzet van bedrijventerreinen in 2021 naar verwachting hoger uitkomt dan 7 hectare, neemt de overmaat af van 20 hectare bij MPGA 2021 naar 8 hectare. Hierdoor kan € 5,8 miljoen uit de reservering vrijvallen. Wanneer de feitelijke verkoop van bedrijventerreinen hoger of lager uitpakt dan we nu verwachten, betekent dit dat we bij MPGA 2022 zullen zien dat deze vrijval ook hoger of lager wordt.
Daarnaast is een winstreservering € 5,1 miljoen getroffen voor grexen met opbrengstpercentage lager dan 50% en te vroeg uitgenomen winsten. Van de eerder benoemde € 10,4 miljoen berekende winst over 2021 wordt dus ongeveer de helft gereserveerd.

De risico’s van de negatieve grondexploitaties zijn licht gedaald tot € 2,3 miljoen ten opzichte van de stand bij de programmarekening 2020. Dit komt omdat we een aantal algemene risicoposten, zoals voor archeologische vindplaatsen en bodemvervuiling onder oude polderwegen, laten vrijvallen. Deze risico’s zijn niet actueel en mochten ze in de toekomst optreden, dan nemen we het effect worden in de desbetreffende grondexploitaties.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van realistische, maar wel ambitieuze verwachtingen. Zo wordt gewerkt aan voortdurende versnelling van de woningproductie en verhoging van de afzet van bedrijventerreinen. Mede doordat de marktomstandigheden gunstig zijn, verwachten we een hoge afzet van uitgeefbare gronden. Maar zeker is dat niet: de kans bestaat dat ergens in de komende tien jaar een omslag komt.
Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met de effecten van het eerder beschreven voorzichtig scenario. Daarin houden we rekening met lagere grondverkopen en een hogere rente. De reserve in het harde vermogen om dit risico op te vangen in de negatieve grondexploitaties bedraagt € 5,4 miljoen voor deze Programmabegroting en is daarmee lager dan bij het MPGA 2021, toen de reserve € 7,0 miljoen bedroeg.
De omvang van deze reserve beweegt mee met de omvang van de grondexploitaties. Als gevolg van de verkopen in 2021 is het resterende risico in de lopende grondexploitaties eind 2021 logischerwijze lager dan dat begin 2021 was. Die verwachte vrijval laten we hier zien. Maar als in het komende halfjaar nieuwe grondexploitaties zouden worden toegevoegd, zal bij het MPGA 2022 blijken dat deze reserve toch weer hoger uitvalt.

De reservering voor de verwerving van de gronden bij Twentsekant is afgenomen tot € 5,6 miljoen. Bij de contractvorming over de verwerving van de gronden is een nabetalingsclausule op dusdanige wijze opgenomen dat de verwervingskosten lager uitvallen dan geraamd.