Zachte buffer
De zachte buffer bestaat uit het nog te realiseren vermogen uit de grondexploitaties met een positief verwacht resultaat. Jaarlijks wordt voor deze grondexploitaties op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het verwachte eindresultaat betrokken bij het harde weerstandsvermogen. Het restant is het zachte weerstandsvermogen.
Een deel van het nog te realiseren vermogen is gereserveerd voor risico’s of specifieke kosten. De mutaties van de zachte buffer met daarin deze posten zijn weergegeven in de onderstaande tabel. De afwijkingen ten opzichte van de Programmarekening 2020 (PR 2020) zijn hieronder toegelicht.
bedragen x € 1 miljoen | ||
---|---|---|
Zachte buffer van het weerstandsvermogen | PR 2020 | PB 2022 |
Stand nog te realiseren vermogen 01-01-2021/2022 | 250,7 | 276,0 |
Winstuitname 2020/2021 | -32,1 | -10,4 |
Eerder vastgestelde bestemmingen | -19,1 | -19,1 |
Op termijn beschikbaar vermogen voor risicoreserveringen | 199,5 | 246,5 |
Reserve voor specifieke risico’s in positieve grexen | -122,9 | -102,3 |
Reserve voor macro-economische en markteconomische risico’s in positieve grexen | -31,5 | -21,6 |
Risicoreserve mogelijk te betalen vennootschapsbelasting | -18,1 | -13,0 |
Financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10,0 | -10,0 |
Op termijn beschikbaar vermogen / zachte buffer | 17,0 | 99,6 |
Op termijn beschikbaar vermogen: toename € 47,0 miljoen
Het nog te verdienen vermogen in de positieve grondexploitaties toegenomen tot € 276,0 miljoen. Dat ligt hoger dan in het MPGA 2021, terwijl we daarin aankondigden dat we € 32,1 miljoen winst konden nemen. De voornaamste reden is dat de grondprijzen voor woningbouw nu hoger worden geraamd. Na overleg met de accountant is voor de grondexploitaties Nobelhorst, Stadstuinen, Kustzone Poort, Noorderplassen en Kustzone haven met een lagere conjuncturele opbrengstbijstellingspercentage van 15% in plaats van 25% gerekend. Dat betekent dat we er op rekenen dat de huidige zeer hoge grondprijzen voor woningbouw wel eens lager kunnen uitvallen, maar niet zoveel lager als wij raamden bij het MPGA 2021. In het MPGA hadden we de aanpassing van 25% naar 15% nog niet in de grondexploitaties, maar wel in het weerstandsvermogen verwerkt.
Na winstuitname en eerder vastgestelde bestemmingen resteert € 246,5 miljoen aan zachte buffer.
Reserve voor specifieke risico’s in positieve grexen: afname € 20,7 miljoen
De risico’s zijn ten opzichte van de Programmarekening 2020 met € 20,6 miljoen afgenomen. Dat komt vooral doordat het risico vennootschapsbelasting ter waarde van € 31,1 miljoen helemaal is vrijgevallen. Door de afgesloten Vaststellingsovereenkomsten (VSO) met de belastingdienst zijn er geen onzekerheden meer. We verwachten dat we de eerste paar jaar geen belasting hoeven te betalen, en voor de jaren daarna is een aparte risicoreservering opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting.
Een nieuw risico van € 6,5 miljoen is opgenomen voor extra riolering ten zuiden van de A6. In de afgelopen twintig jaar is met de groei van Almere ook de hoeveelheid afvalwater toegenomen. De capaciteit van het hoofdafvoersysteem is daarop onvoldoende aangepast. Voor de gebieden ten Zuiden van de A6 dreigt er op korte termijn een knelpunt te ontstaan bij de afvoer van dit afvalwater naar de afvalwaterzuivering (AWZI).
Verder zijn er diverse kleinere wijzigingen in de specifieke risico’s.
Reserve voor macro-economische en markteconomische risico’s in positieve grexen: afname € 9,9 miljoen
Evenals in het harde weerstandsvermogen is de afzet van gronden opgenomen op basis van reële, maar mogelijk ambitieuze verwachtingen. Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met een voorzichtige fasering waarin een tegenvallend scenario voor de langjarige grondverkopen is opgenomen. Hiervoor reserveren wij in het zachte weerstandsvermogen € 21,6 miljoen. Ten opzicht van de Programmarekening 2020 is de buffer lager. Dit is te verklaren doordat de cijfers van 2021 niet meer in de risico’s berekening zitten. Het risicoprofiel van de grondexploitaties is daarmee afgenomen.
Reserve voor te betalen VPB: afname € 5,1 miljoen
Het te betalen vennootschapsbelasting (VPB) is op basis van de aangifte VPB 2020 herijkt. Voor de korte termijn (één tot twee jaar) wordt niet verwacht dat we VPB over het grondbedrijf hoeven te betalen. Dit heeft te maken met de negatieve fiscale resultaten van de jaren 2016 en 2017. Met dit verlies kunnen we de winsten in de jaren daarna verrekenen.
Op de middellange termijn wordt wel verwacht dat we VPB moeten gaan betalen. Dit bedrag is op basis van de ramingen van de kosten en opbrengsten van het MPGA 2021 ingeschat voor een bedrag van € 13 miljoen en valt circa € 5,1 miljoen lager uit dan bij de Programmarekening 2020.