Grondbeleid

In de afgelopen maanden bleef de situatie op de woningmarkt zeer krap. Door het onverminderd lage rentepeil stijgen de prijzen snel. Het CBS noteerde in juni 2021 de grootste stijging van woningprijzen in twintig jaar. In Flevoland was die prijsstijging met 16,8% op jaarbasis het hoogste van het land. Ook voor de toekomst hebben de grootbanken hun verwachtingen van de prijsontwikkeling verhoogd naar 12,5% dit jaar en 5,0% in 2022 (volgens ABN Amro; Rabobank kwam met vergelijkbare ramingen). De snelle stijging van de woningprijzen betekent dat betaalbaarheid meer dan ooit een aandachtspunt is.
De coronacrisis heeft geen merkbaar effect op de woningmarkt. Het CPB verwacht voor 2021 en 2022 economische groei boven 3,0% en werkloosheid die met rond 4,0% laag blijft. De ECB heeft aangegeven te verwachten dat de structurele inflatie vooralsnog beperkt blijft, zodat het ruime geldmarktbeleid met als gevolg een zeer laag rentepeil in stand blijft. Dat zijn ingrediënten voor een krachtige vraag op de woningmarkt. Naar verwachting zullen de grondverkopen zoals in het MPGA voor 2021 opgenomen, dan ook goeddeels behaald kunnen worden.
Als uitvloeisel van de Woonvisie is het Stedelijk Woningbouwprogramma ook door de raad vastgesteld. Bestaande grondexploitaties passen vanzelfsprekend binnen het SWPA en voor nieuw vast te stellen (ontwikkel)plannen is dit het uitgangspunt. Naar verwachting zullen we in 2021 nog een aantal nieuwe ontwikkelplannen voor woningbouw aan de raad ter besluitvorming voorleggen.

Bij bedrijventerreinen merken we een sterke toename van partijen die concrete belangstelling hebben voor vestiging in Almere en daarover met de gemeente in gesprek zijn. Die toegenomen interesse zit op alle segmenten: zowel de reguliere gemengde bedrijventerreinen als Hogekant en Lagekant, als de bedrijventerreinen met een meer specifiek profiel als Stichtsekant (logistiek) en De Vaart (hogere milieucategorieën). Voor de logistieke kandidaten geldt dat die aanzienlijk meer werkgelegenheid genereren dan we zouden verwachten: per m² een factor drie tot vier hoger. De inzet is dat de grondverkopen zoals opgenomen in het MPGA voor 2021 behaald gaan worden, al is het mogelijk dat individuele transacties vertraging oplopen.
De toegenomen belangstelling betekent dat de beschikbare percelen in rap tempo bezet raken. Daarom is het nodig om weer MVA-gronden te gaan activeren, specifiek in De Vaart 4/6 en op Stichtsekant. Hiervoor worden nog in 2021 raadsvoorstellen aangeboden. Tevens zal een start worden gemaakt met de planontwikkeling in het MVA-gebied Twentsekant/bedrijventerrein. De Gemeentelijke Visie Werklocaties, die bij het schrijven van dit stuk in participatie is, vormt het beleidsmatige richtsnoer voor zowel lopende grondexploitaties als nieuwe planvorming.

Voor de detailhandel is het marktbeeld veranderd. De structurele opkomst van online winkelen enerzijds en het tijdelijke effect van de coronacrisis anderzijds hebben effect op de vraag naar fysieke winkelruimte. In de lopende grondexploitaties is een beperkt volume detailhandel opgenomen, vooral op logische nieuwe locaties als de stadsdeelcentra van Poort en Nobelhorst.

In de kantorenmarkt is niet veel veranderd. Het is nog niet zeker wat de structurele gevolgen van de coronacrisis gaan zijn voor de behoefte aan kantoorruimte. Wel is duidelijk dat in Amsterdam de vraag naar courante kantoorruimte al enkele jaren groter is dan het aanbod, wat heeft geleid tot een flinke toename van de nieuwbouwactiviteit. In Almere heeft dit nog niet geleid tot een hogere marktvraag. De kantorenmarkt blijft ruim, met bescheiden transactievolumes en te hoge leegstand.
De verwachte marktvraag (omvang en kwaliteit) de komende jaren is te accommoderen in courante leegstaande panden op courante locaties (Almere Centrum, Gooisekant/Poort en Randstad). In de lopende grondexploitaties is nauwelijks kantoorruimte opgenomen.