Het beleidskader wordt gevormd door de kadernota Vastgoedbeleid 2013-2020. Deze kadernota is geactualiseerd: kadernota Vastgoedbeleid Almere 2021. Deze is ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. We sturen op waardebehoud van de gebouwen. Dat doen we door:

• de gebouwen goed te onderhouden;
• de beschikbare vierkante meters goed te benutten;
• waar nodig levensduurverlengende maatregelen te nemen;
• de gebouwen energiezuiniger te maken;
• door een nieuwe bestemming te zoeken waardoor het gebouw opnieuw van waarde wordt.

Het Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere 2022-2025 (MPVA) biedt zicht op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille. Daarbij houden we zicht op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad. Het MPVA wordt jaarlijks geactualiseerd.

Kansen zijn er bijvoorbeeld voor bijdragen aan de programma’s op het gebied van cultuur, toerisme en stedelijke vernieuwing in Almere Haven en Buiten Centrum, en het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP). Een ontwikkeling met impact is de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed. Hierin wordt beschreven hoe het doel van 95% CO2-reductie in 2050 bereikt kan worden.

De vastgoedportefeuille bestaat op dit moment uit 347 objecten in eigendom. Dit vormt een kernportefeuille waarmee een bijdrage wordt geleverd aan diverse beleidsdoelen. Zoals uit de grafiek blijkt bestaat bijna de helft hiervan uit onderwijsgebouwen. Naast deze objecten in eigendom worden ook nog 18 objecten gehuurd.

De leegstand in onze portefeuille bedraagt slechts 2%. Bij de berekening van dit percentage wordt onderwijshuisvesting, gelet op de zorgplicht van de gemeente, buiten beschouwing gelaten. De beperkte leegstand zorgt voor een beperkte mate van flexibiliteit om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Veel gemeenten vinden een leegstandspercentage van 4% wenselijk. Onze gebouwen staan nooit volledig leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.

De afgelopen jaren is succesvol gewerkt aan de verduurzaming van ons gemeentelijk vastgoed. De tot nu toe genomen maatregelen verdienen zich in ongeveer 15 jaar terug, waarbij rekening wordt gehouden met rente en afschrijving. We staan nu voor de omvangrijke uitdaging om ons vastgoed verder te verduurzamen. Uitgangspunt is het reduceren van de CO2-uitstoot met 49% in 2030 en 95% in 2050. Daarnaast moeten alle
gebouwen aardgasvrij worden gemaakt. Dit is beschreven in de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed. Deze sectorale routekaart bevat de aanzet voor gemeenten om in 30 jaar hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen. Dit moet resulteren in een gemeentelijke routekaart die elke vier jaar herijkt moet worden. Deze gemeentelijke routekaart is niet vrijblijvend. Gemeenten hebben zich gecommitteerd aan de doelstellingen van het Klimaatakkoord. De verduurzaming van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is daar een onderdeel van.

Het streven naar een volledig energieneutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 is een langdurige, complexe en financieel omvangrijke opgave en gaat fors verder dan de tot nu toe genomen maatregelen. De kengetallen die uit de sectorale routekaart bekend zijn geworden, zijn gebruikt om globaal door te rekenen wat de verwachte investering moet zijn om ons vastgoed verder te verduurzamen. Deze worden geraamd op € 392 miljoen. De financiering hiervan is nog niet geregeld. Er wordt een plan uitgewerkt om voor de komende 4 jaar een gedeelte van de vastgoedportefeuille te verduurzamen. Bij de programmabegroting 2023 komen we met een voorstel.

Onderhoudsniveau
Conform de kadernota Vastgoed Almere worden de gebouwen onderhouden op conditieniveau 3 conform NEN 2767.

Financiën

Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren wordt gewerkt met een tweetal voorzieningen voor planmatig onderhoud. Een voorziening wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting en de andere voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. Jaarlijks sparen we in deze voorziening (dotaties). Groot onderhoud betalen we vervolgens uit deze voorziening (onttrekkingen). Het verloop van deze voorzieningen wordt hieronder geschetst.

In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening 'planmatig onderhoud gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting' weergegeven.

bedragen x € 1.000

 
In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening 'planmatig onderhoud voor het maatschappelijk vastgoed, parkeren en de overige gebouwen' weergegeven.  

bedragen x € 1.000

Er zijn geen nieuwe levensduurverlengende ingrepen voorzien.
De levensduurverlengende ingrepen bij sportzaal Pijnackerpad en de kleedruimten op de buitensportlocatie Rie Mastenbroek zijn in uitvoering.

De sanering van de asbesthoudende dak- en gevelbekleding van de sporthallen in Waterwijk en Buiten is in uitvoering.

Verkoop

Verkoop van vastgoed is aan de orde als een pand leeg is gekomen en de afwegingen – zoals genoemd in de Kadernota Vastgoedbeleid - zijn doorlopen. De afwegingen betreffen de volgende vragen:

• Kan het pand een beleidsdoel ondersteunen?
• Kan het pand herbestemd worden voor een nieuwe functie, die aansluit bij ambities van de gemeente?
• Is het vastgoed mogelijk nodig in de toekomst voor een maatschappelijke functie?
• Ligt het pand op een strategische locatie, waardoor verkoop van de grond ongewenst is?

Als er geen reden meer is om het pand te behouden wordt het pand verkocht. In de kadernota is vastgelegd dat gebouwen worden verkocht volgens de principes: transparant, openbaar en marktconform. Het kan voorkomen dat er zwaarwegende maatschappelijke- of beleidsbelangen spelen, die pleiten voor een andere keuze bij verkoop dan de hoogste prijs. Bijvoorbeeld om transformatie naar woonruimte mogelijk te maken. Gebouwen met gronden kunnen worden verkocht voor herontwikkeling. Naast de prijs voor de locatie zijn de sloopkosten voor de nieuwe eigenaar.

De goedkeurende rol van de raad bij verkoop is nader vormgegeven. Sinds 2014 wordt de lijst met potentiële verkooppanden jaarlijks bij de programmabegroting ter goedkeuring voorgelegd aan de raad.
Afhankelijk van de marktomstandigheden komt verkoop al dan niet daadwerkelijk tot stand. Als de verkoop niet loopt, kan gekozen worden voor verhuur. Het pand verdwijnt dan in het volgende jaar van de geactualiseerde verkooplijst.

Er staan op dit moment geen panden op de nominatie om verkocht te worden. Nu de verkoop van gebouw Alnovum niet is doorgegaan, wordt een heroverweging gemaakt over de toekomstige bestemming van dit pand.

Sloop

Sloop is aan de orde als een gebouw niet meer geschikt is voor (tijdelijk) hergebruik, te verouderd is, investeringen niet rendabel zijn en er geen belangstelling meer voor is. De volgende panden komen in aanmerking om op termijn gesloopt te worden als verhuur of verkoop geen optie meer is.

 
Dit gebouw is niet meer nodig voor onderwijs en wordt dit jaar gesloopt.

Deze tijdelijke onderwijshuisvestingsgebouwen (TOH’s) zijn niet meer nodig wegens overcapaciteit en hebben geen permanente bouwstijl. Ze komen daarom op termijn in aanmerking voor sloop. Momenteel zijn deze panden echter nog verhuurd.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Er wordt bij de programmabegroting 2022 een krediet aangevraagd van € 163.000 voor de aanleg van zonnepanelen bij de Sluisgarage en de Steiger 221-223. De kapitaallasten, op basis van annuïtair afschrijven, worden gedekt door de berekende besparingen in energiekosten en SDE-subsidie.

bedragen x € 1